Welche Faktoren sollten beim Immobilienkauf unbedingt beachtet werden?

Welche Faktoren sollten beim Immobilienkauf unbedingt beachtet werden? – Checkliste

Der Traum des Eigenheims ist für viele allgegenwärtig.
Auf der einen Seite explodieren zur Zeit die Immobilienpreise, auf der anderen Seite raten Organisationen wie die Stiftung Warentest aufgrund des niedrigen Zinsniveaus zum Immobilienkauf.
Dabei sollten allerdings einige wichtige Faktoren beachtet werden. Welche das sind, erfahrt ihr hier:

1. Zeit nehmen

Der Immobilienkauf ist eine Entscheidung, welche in den meisten Fällen an eine lange Zeit bindet. Dementsprechend sollte die Immobilienwahl wohl überlegt und geplant sein. Das beinhaltet unter anderem, dass sich eine Marktübersicht verschafft, ein Gefühl für Preis und Qualität entwickelt und die individuellen Suchkriterien definiert werden müssen. Am einfachsten gelingt dies z.B. durch möglichst viele Besichtigungen und Beobachtung des Marktes auf Web-Portalen.
Wichtig dabei ist, dass Sie sich nicht unter Druck setzen lassen. Auch wenn Verkäufer oder Vermittler weitere Interessenten involvieren.

2. Beratung durch Experten

Wer auf die Expertise eines Profis setzen und seinen Immobilienkauf schnell umsetzen möchte, dem wird die Hilfe durch einen Makler empfohlen. Dieser kennt die Marktlage und entsprechende Immobilienpreise. Er sucht nach passenden Objekten und stellt Exposés zusammen.  
Ist man bereits an dem Punkt angelangt, dass man ein oder mehrere Objekte in der engeren Auswahl hat, ist das Hinzuziehen eines Experten oft von Vorteil. Das kann beispielsweise ein Sachverständiger sein. Sollten vom Verkäufer Mängel verschwiegen werden, kann ein solcher Experte auf diese hinweisen. 
Eine endgültige Kaufentscheidung kann durch mehrere Besichtigungen des Wunschobjekts gestärkt werden.

3. Kaufpreis einordnen und verhandeln

Der enorme Preisanstieg in den letzten Jahren kann einem schonmal die Sicht auf die Angemessenheit des Immobilienpreises verschleiern. Um herauszufinden, welche Preise für entsprechende Gegenden marktüblich sind, sind Recherche und Marktbeobachtung unumgänglich. Hierzu bieten sich Grundstückmarktberichte der Gutachterausschüsse oder Preisspiegel von Maklerverbänden an.
Da es beim Immobilienverkauf in den meisten Fällen um große Summen geht, ist ein gewisses Verhandlungsgeschick oft von Vorteil. Je niedriger der Kaufpreis letztendlich ausfällt, desto niedriger sind auch damit verbundene Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbssteuer, der Kredit, anteilige Notarkosten usw. Auch hier kann die Expertise eines Sachverständigen weiterhelfen. Dieser bietet fundierte Kaufpreisempfehlungen. Auch die Kaufpreisverhandlung mit dem Eigentümer kann der Sachverständige übernehmen.

4. Kostenübersicht

Da der Immobilienkauf nicht nur die Kosten des Objekts selber mit sich bringt, ist es wichtig, auch die anderen Kostenfaktoren im Blick zu behalten. Diese Kaufnebenkosten setzen sich unter anderem aus der Grunderwerbssteuer (i.d.R. 3,5 – 6,5 Prozent des Kaufpreises; abhängig vom Bundesland), den Notarkosten (ca. 1,5 – 2 Prozent) und ggf.  der Maklerprovision (ortsüblich 3,57 – 7,14 Prozent) zusammen. Hinzukommen außerdem weitere Kosten für den Umzug, mögliche Renovierungen usw. Dies kann schnell dazu führen, dass 15 Prozent oder mehr der Kaufsumme zum Kaufpreis addiert werden müssen. Zu empfehlen ist deshalb ein genaues Abstecken des Preisrahmens, bevor es auf Immobiliensuche geht.

5. Eigenkapital

Beim Immobilienkauf sollte ein gewisser Teil der Kaufsumme auch durch das Eigenkapital finanziert werden. Die Stiftung Warentest empfiehlt das Einbringen von etwa 10 bis 20 Prozent. Außerdem sollten auch die Kaufnebenkosten durch das Eigenkapital finanziert werden.
Fehlendes Eigenkapital birgt das Risiko einer sehr hohen monatlichen Belastung, welche höher als bei einem vergleichbaren Mietobjekt ausfallen kann.
Im Falle einer Vollfinanzierung erhöht sich der Zinssatz im Vergleich zu einer 80%-Finanzierung um 0,5 bis 1 Prozentpunkte. Hier besteht die Gefahr, dass bei einem Verkauf nach einigen Jahren der Kaufpreis nicht zur Schuldtilgung genügt.
Wer auf günstige Zinsen hofft, sollte bei der Finanzierung nur etwa 60 Prozent Kreditanteil einbringen. 

6. Laufende Kosten

Laufende Kosten für eine gekaufte Immobilie wie Kredit und Kaufnebenkosten sollten nicht mit den Wohnkosten als Mieter verglichen werden. Viele Käufer unterschätzen so ihre finanzielle Belastbarkeit.
Empfehlenswert ist, neben dem Preisrahmen im Vorfeld auch die genauen Platz-/Raumbedürfnisse festzulegen. Viele Käufer neigen dazu, sich eine größere Immobilie zuzulegen, als sie wirklich benötigen. Zusätzlich zur Kredittilgung kommen dann steigende Wohnnebenkosten mitsamt Instandhaltung.
Empfohlen wird, dass Sie als Käufer maximal 40 Prozent Ihres Einkommen für Zins, Tilgung und Wohnnebenkosten einplanen.