Eigenkapital für den Immobilienkauf sparen – Alternativen zum Bausparvertrag

Eigenkapital für den Immobilienkauf sparen – Alternativen zum Bausparvertrag

Eigenkapital für den Immobilienkauf sparen

Der Kauf des eigenen Hauses gehört für viele Menschen zu einem entscheidenden Lebensabschnitt und gewisser Weise auch zu einem Lebensziel.

Wie bereits in einem Blog-Beitrag dargestellt, sollte die Finanzierung des Eigenheims auch zu einem gewissen Anteil durch das Eigenkapital getragen werden.

Wie spart man dieses Eigenkapital?

Im Folgenden zeigen wir euch verschiedene Faktoren auf, für das Bilden des nötigen Eigenkapitals entscheidend sind.

Disziplinieren

Der Kauf der eigenen vier Wände ist für viele nicht nur die Verwirklichung eines Lebenstraums, sondern häufig auch das wichtigste Mittel, um Vermögen aufzubauen.

Doch das Eigenheim abzubezahlen verlangt ein Zusammenhalten des Geldes. Hier weist die Tilgung des Kredits einen recht hohen Stellenwert auf. Anderweitige Ausgaben zum Vergnügen – wie ein Städtetrip o.ä. – rücken verhältnismäßig mehr in den Hintergrund. Untersuchungen zeigen, dass Immobilienbesitzer im Alter ein vielfach höheres Vermögen aufweisen als Mieter.

Dabei profitieren die Eigentümer nicht nur von einem möglichen Wertzuwachs der Immobilie, sondern auch von geringeren Ausgaben im Alter durch die wegfallenden Mieten.

Dem Immobilienforschungsinstitut Empirica zufolge muss ein Rentnerhaushalt in einer abbezahlten Immobilie monatlich im Schnitt bis zu 300 Euro weniger fürs Wohnen ausgeben als ein Mieter. Außerdem müssen im Alter keine Steigerungen der Abgaben durch Mieterhöhungen befürchtet werden.

Hohe Preise

Der starke Preisanstieg bei Immobilien in Ballungsräumen in den vergangenen Jahren fordert von Immobilienkaufinteressenten das Einbringen von genügend Eigenkapital. Je mehr Eigenkapital beim Immobilienkauf eingebracht werden kann, desto besser sind die Konditionen, welche mit der Bank ausgehandelt werden können und desto erschwinglicher bzw. günstiger letztendlich die Immobilie.

Wie können potentielle Eigenheimbesitzer am besten sparen?

Vielen kommt zunächst ein klassischer Bausparvertrag in denn Sinn. Die Theorie: Man spart Geld für das Bauvorhaben und erhält dazu auch noch Zinsen. Sobald die künftigen Bauherren einen vorher vereinbarten Betrag erspart haben, gibt die Bausparkasse ein Darlehen dazu.

Der Ruf der Bausparkassen hat in den vergangenen Jahren deutlich gelitten. Dies beweisen auch die Zahlen: Die Zahl der neu abgeschlossenen Verträge sind von über drei Millionen pro Jahr auf zwei Millionen deutlich zurückgegangen.

Anbieter von Bausparverträgen, die seit längerer Zeit neue Verträge vergeben und dafür kaum Zinsen mehr zahlen und langjährige Kunden mit höher verzinsten Altverträgen nach und nach ausschließen erfahren allerdings bald Unterstützung. Dies ist durch den prognostizierte Zinsanstieg zu begründen. Laut Reinhard Klein, Chef der Schwäbisch Hall, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um sich gegen steigende Zinsen abzusichern, da der absolute Tiefpunkt erreicht wurde.

Zinswende

Die Zinswende wird allerdings voraussichtlich noch weiter ausstehen. Einen Zinsanstieg gab es bereits vor allem in den USA. Der Leitzins der US-Notenbank liegt bei 1,5 Prozent und mehr. Die Eurozone hingegen hinkt noch hinterher. Ein möglicher Zinsanstieg wird für Europa in den nächsten zwei bis drei Jahren erwartet, allerdings wird darauf folgend ein erneuter Abschwung prognostiziert. Demnach sei der Zinsanstieg also keineswegs so sicher, wie die Bausparkassen und ihre Berater behaupten meint Max Herbst, Chef der Frankfurter Finanzberatung FMH.

Auch wenn es zu einem kontinuierlichen Zinsanstieg kommt, bedingt dies nicht zwangsläufig, das ein Bausparvertrag günstiger ist als ein konventioneller Immobilienkredit.

Herbst hat für „Capital“ folgende Beispielrechnung aufgestellt:

Angenommen ein Ehepaar mit einem Haushaltsnettoeinkommen von 5000 Euro im Monat plant in zehn Jahren einen Hauskauf in Höhe von 500.000 Euro. Das Ehepaar erhält von den Eltern einen Erbvorschuss von 100.000 Euro, weshalb noch 400.000 Euro offen bleiben.

Fall 1 schließt das Ehepaar einen Bausparvertrag in Höhe von 200.000 Euro ab und muss davon über zehn Jahre 80.000 Euro selbst ansparen. Das vom Paar zurückgelegte Geld wird von der Bausparkasse mit den aktuell üblichen 0,1 Prozent verzinst. Die übrigen 120.000 Euro vergibt die Bausparkasse als Darlehen und fordert dafür 2,45 Prozent Zinsen, dem ungefähren Schnitt für ein Bauspardarlehen.

Da ein solches Bauspardarlehen in der Regel innerhalb von zehn bis 15 Jahren zurückgezahlt werden müsste und die monatliche Rate bereits recht hoch ist, wäre ein Bausparvertrag mit größerem Volumen für viele nicht bezahlbar.

Somit benötigt das Paar zusätzlich einen Kredit von 200.000 Euro von der Bank, um die Immobilie zu finanzieren. Ein entsprechendes Annuitätendarlehen kostet – bei Annahme des Zinsanstieges – drei Prozent Zinsen. Das Darlehen wäre bei zehnjähriger Zinsbindung dann immerhin etwa doppelt so teuer wie zur jetzigen Zeit.

Im Fall 2 hat Herbst zum Vergleich eine zweite Finanzierungsmöglichkeit ohne Bausparvertrag durchgerechnet und kommt zu dem Ergebnis, dass das Ehepaar über zehn Jahre monatlich 650 Euro spart und dafür bei einem Zinsanstieg einen Prozent an Zinsen erhält. In dieser Variante kommen ca. 85.000 Euro Rücklagen zusammen. Für den Hauskauf müssen also noch rund 350.000 Euro als Kredit aufgenommen werden; wieder mit der Annahme von drei Prozent Zinsen.

Herbst kommt zu folgendem Ergebnis: Das Ehepaar zahlt beim Bankkredit ungefähr 410.000 Euro inklusive Zinsen. Mit einer Kombination aus Bausparvertrag und Kredit von der Bank sind es etwas über 418.000 Euro. Das trotz der niedrigeren Zinsen im Bausparvertrag.

Durch die zeitweilige Überschneidung von zwei Zinssätzen entstehen im Vergleich zum reinen Bankkredit gewisse Zusatzkosten.

Unflexibilität bei Bausparverträgen

Auch wenn ein herkömmlicher Immobilienkredit bei einer Bank pessimistisch kalkulierte vier Prozent kosten würde, wäre die Kombination aus Bausparvertrag und Bankkredit ca. 700 Euro günstiger. Allerdings kann dieser Vorteil auch schnell schwinden. Denn auch wenn das Prinzip des Bausparvertrages zunächst simpel und risikolos erscheint, ist dies ein komplexes Produkt, welches sich unter anderem durch Unwägbarkeiten auszeichnet. Problematisch ist dabei die  starke Unflexibilität des Bausparvertrages. Immobilienkäufer erhalten das Darlehen nur dann, wenn sie einen gewissen Prozentsatz der Bausparsumme nach rund zehn Jahren  selbst erspart haben.

Sollte der Fall eintreten, dass das Haus bereits nach sieben Jahren erstellt wird, wäre die nötige Sparsumme noch nicht erreicht und somit ein teurer Kredit vonnöten, um den Zeitraum bis zum Bauspardarlehen zu überbrücken. Falls man dann aufgrund der hohen Abschlussgebühren des Darlehens – im Schnitt ein Prozent der Bausparsumme – auf dieses verzichten, hätte man Verlust gemacht.

Es könnte außerdem problematisch werden, wenn der Immobilienkauf durch die Bausparer exakt mit der Vertragslaufzeit abgestimmt wurde, da die Darlehensauszahlung auch mit dem Faktor verknüpft ist, dass die Bausparkasse zu diesem Zeitpunkt genügend Geld aufweisen kann. Auch wenn dies zunächst paradox erscheint, trat dieser Fall beispielsweise in den 80er Jahren ein. Einige Bausparer mussten mehrere Jahre warten, um ihr Geld zu erhalten. Zu begründen war dieser Vorfall durch den Umstand, dass viele Bausparer ihren Kredit zur gleichen Zeit einforderten und nicht ausreichend Geld von Sparern zurückfloss, um die Darlehen zu finanzieren.

Einerseits beteuern die Privaten Bausparkassen, dass aktuell und auf absehbarer Zeit keiner solcher Risiken zu erwarten seien, da unter anderem auch ein Notfallfonds für Kassen existiert, der bei solchen Fällen greifen soll. Andererseits ist dieser Fonds auch irgendwann erschöpft. Im Jahre 2017 wurde aufgedeckt, dass die Bausparkassen aufgrund niedriger Zinsen dem Notfallfonds innerhalb von zwei Jahren mit 1,1 Mrd. Euro fast die Hälfte der Gesamtsumme entnommen hatten.

Es kann auch der Fall eintreten, dass Banken sich weigern, eine Immobilie mit Bausparkassen zu finanzieren und Darlehen bestimmter Bausparkassen von Banken nicht akzeptiert werden. In der Regel ziehen Banken das alleinige Geschäft vor.

Sparen mit Hilfe von Tagesgeldkonten oder Sparplänen

Wer für den Kauf des Eigenheims sparen möchte, könnte auch mit simplen Bankangeboten wie Tagesgeldkonten und Sparplänen das passende Produkt für sich finden. Der Vorteil hier: Diese sind wesentlich flexibler als ein Bausparvertrag. Außerdem entstehen für den Verbraucher keine Kosten aufgrund fehlender Abschlussgebühren. Hinzukommt, dass Sparer bei diesen Bankprodukten die Chance haben, durch steigende Zinsen zu profitieren, da die Zinssätze häufig variabel sind. Flexible Sparpläne werden beispielsweise von Sparda-Banken oder PSD-Geldhäusern angeboten. Ob Tagesgeld oder Sparplan, das hängt letztendlich von der Spardisziplin des jeweiligen Immobilienkäufers ab.

Sollte die Wahl auf ein Tagesgeldkonto fallen, so hat der Sparer keinerlei Verpflichtungen gegenüber der Bank. Dies kann aber auch dann ein Risiko bedeuten, wenn andere Investitionen (z.B. ein neues Auto oder ein Urlaub) auf einmal einen höheren Stellenwert bekommen und Rücklagen für die Immobilie schwinden.

Bei einem Sparplan hingegen vereinbart der Sparer mit der Bank eine monatliche Sparrate. Diese Lösung ist somit vor allem für diejenigen geeignet, die sich nur schwer zum Zurücklegen disziplinieren können. Dazu kommt, dass der Sparplan sich nur mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten auflösen und sich damit deutlich schwerer plündern lässt.

Weniger empfehlenswert sind hingegen Fondssparpläne, bei denen regelmäßig in einen Fonds eingezahlt werden muss. Hier könnten Börsenschwankungen ein Problem darstellen. Ein Immobilieninteressent, der zu einem bestimmten Zeitpunkt eine Immobilie erwerben möchte, aber genau in diesem die Börse abstürzt, besteht für den Sparer die Gefahr von hohen Verlusten. Somit  stünden dem Kaufinteressenten deutlich weniger Geld für den Kauf zur Verfügung. Auf der anderen Seite würde ein Aussitzen einer möglichen Börsenkrise dazu führen, dass der Sparer bei ungünstigem Timing sein Geld nicht für seine Traumimmobilie nutzen könnte und so weitersuchen müsste.

Erbvorschuss

Es sollten auch mögliche Rücklagen oder Schenkungen wie Erbvorschüsse im Vorfeld mit der Familie besprochen werden, auf die der Sparer zurückgreifen könnte. Dies möglichst frühzeitig einzuplanen ist besonders aus Steuersicht von Vorteil. So können Sparer den Freibetrag für Schenkungen und Erbschaften ausschöpfen. Diese Schenkungen und Erbschaften von Eltern an  ihre Kindern sind je Elternteil in Höhe von bis zu 400.000 Euro einmal in zehn Jahren steuerfrei.

Solche Vorschüsse sollten allerdings auch vertraglich festgehalten werden, da dies einerseits als Beleg dient und andererseits in einem solchen Vertrag sicherheitshalber festgehalten werden kann, für was das Geld vorgesehen ist. Dies räumt dem Vorschussgeber auch das Recht ein, den Betrag zurückzufordern, sollte dieser anderweitig ausgegeben werden.