Steuersparmodell Mietwohnung / Eigentumswohnung

Steuersparmodell Mietwohnung/Eigentumswohnung – Wie kann ich mit einer Immobilie meine Steuerlast senken?

Die Entwicklung der letzten Jahre ist offensichtlich – Mehr und mehr Menschen in Deutschland interessieren sich dafür, im Immobilienmarkt zu investieren.

Sei es, um dem jahrelangen Dasein als „zahlender“ Mieter zu entfliehen und endlich in den „eigenen 4 Wänden“ zu leben, den nächsten Schritt in der Familienplanung zu gehen und sich das Traumhaus vor den Toren der Stadt zu bauen oder einfach nur um sein verdientes Geld sicher und langfristig wertsteigernd in „Betongold“ zu investieren, um die eigene Altersvorsorge auf sicheren Füßen zu wissen – Gründe, im Jahre 2019 eine Immobilie zu kaufen, gibt es genug.

Längst ist das Privileg, Immobilieneigentümer zu sein, nicht nur einigen Wenigen vorbehalten. Ein ungewöhnlich niedriges Zinsniveau, eine boomende, stetig wachsende Baubranche sowie der allgemeine konjunkturelle Aufschwung in Deutschland ermöglichen schon längst auch gediegeneren privaten Häuslebauern den Einstieg in die Welt der Immobilien.

Vor allem kleinere Kapitalinvestitionen (<250.000 €) in Mietwohnraum erfreuen sich in den letzten Jahren großer Beliebtheit – denn hiermit können private Investoren einiges an Steuern sparen.

Wer also eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, profitiert nicht nur von den regelmäßigen Mieteinnahmen, sondern auch von Steuervergünstigungen in Form der sogenannten „Afa“ („Absetzung für Abnutzung“). Für Neu- und Altbauten, aber auch für Denkmalgeschützte Objekte gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, die Afa geltend zu machen – wir wollen hier einen kleinen Überblick bieten:

Was ist eigentlich die Afa?

Mit der Annahme, dass sich ein Gebäude mit der Zeit über die Jahre abnutzt, Jahr um Jahr an Wert verliert und am Ende der Nutzungsdauer „wertlos“ ist, gewährt der Fiskus dem Immobilienerwerber die Möglichkeit, Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie (vorausgesetzt, sie wird vermietet und nicht selbst bewohnt) im Laufe vieler Jahre von der Steuer abzusetzen..

Wichtig: Diese Regelung gilt nicht für selbst genutzten Wohnraum, sondern ausschließlich für vermietete Immobilien. Hierbei kann auch nur das Gebäude berücksichtigt werden, denn in den Augen des Fiskus nutzt sich ein Grundstück nicht ab.

Das Jahr 2019 kann für Kapitalanleger im „kleinen Rahmen“ durchaus besonders interessant werden. Grund dafür ist die sogenannte „Sonder-AfA“:

Sonderabschreibung für Mietwohnungen

Mitte September 2018 hatte die Große Koalition gute Nachrichten für Kapitalanleger: Ein Investor, der durch Neubau, Dachaufstockung, Dachausbau oder durch Umwidmung von Gewerbeflächen in Wohnraum Mietwohnungen schafft, profitiert zukünftig von einer Sonder-Afa in Höhe von jährlich fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Diese Sonder-Afa kann über einen Zeitraum von 4 Jahren zusätzlich zur linearen Afa von zwei Prozent genutzt werden. In den ersten vier Jahren kann ein Investor also rd. 7% des Anschaffungswerts einer Immobilie unter gewissen Umständen abschreiben.

Die „Sonder-AfA“ ist allerdings an gewisse Bedingungen geknüpft: Diese Sonderabschreibung wird nur für Projekte gewährt, deren Bauantrag zwischen dem 31.08.2018 und dem 31.12.2021 gestellt wurde. Dazu muss der Wohnraum für mindestens 10 Jahre zu einem bezahlbarem Preis vermietet werden. Absetzbar sind maximal 2000 € pro Quadratmeter.

Der Förderwert für einen Zeitraum von 3 Jahren wird auf 200.000 € begrenzt, Somit wird der Förderung von bezahlbarem Wohnraum im großem Stil durch einen einzelnen Bauträger ein Riegel vorgeschoben.

Wichtig: Die Sonder-AfA kann neben der linearen AfA angesetzt werden. Hierzu sollte jedoch gesagt werden, dass diese Sonder-AfA noch nicht verabschiedet ist.

Hier könnt ihr dazu jeweils eine schöne Beispielrechnung finden:

https://ivd.net/fachthemen/alle-aktuellen-entwicklungen-zur-sonder-afa/

Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau (Gesetzgebung)

Die weiteren verschiedenen Afa-Arten:

„Afa für Neubauten“

Für Neubauten gilt generell ein linearer Abschreibungssatz von zwei Prozent pro Jahr. Den Grundstückspreis ausgenommen, kann ein Bauherr 50 Jahre lang jeweils 2 Prozent der Herstellungskosten steuerlich geltend machen.

„Afa für Altbauten“

Käufer von Häusern, die ab 1925 errichtet wurden, können ebenfalls 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Anschaffungskosten von der Steuer absetzen. Für Häuser, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ein Satz von 2,5 % für einen 40-jährigen Abschreibungszeitraum.

Weiterhin kann in beiden Fällen nur das Gebäude abgeschrieben werden. Der anteilige Kaufpreis für das Grundstück wird, ermittelt anhand der Bodenrichtwerttabelle der jeweiligen Gemeinde, abgezogen.

„Denkmalschutz-Abschreibung“

Für denkmalgeschützte Gebäude gewährt der Gesetzgeber besonders hohe Steuervorteile. Allein die reinen Modernisierungskosten können Kapitalanleger acht Jahre lang mit jährlich neun und weitere vier Jahre mit sieben Prozent steuerlich geltend machen.

Sogar Selbstnutzer profitieren in diesem Fall, da sie 10 Jahre lang jeweils neun Prozent der Sanierungskosten abschreiben können!

„Abschreibung für Modernisierung“

Anders als die erwähnten Anschaffungskosten für nicht selbst genutzte Immobilien, die über lange Jahre abgeschrieben werden müssen, können Abschreibungen für Modernisierungsarbeiten in einem recht kurzen Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden, nämlich gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren. Kleinere Reparaturen sind sofort in einem Jahr absetzbar.

Sonderfall: „AfA bei gewerblichen Gebäuden“

Gewerbliche Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen, nutzen sich in den Augen des Gesetzgebers schneller ab. Deshalb können solche Wirtschaftsgebäude 33 1/3 Jahre lang mit jeweils drei Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten – auch hier ohne den Grundstückswert – von der Steuer abgesetzt werden.