Der Traum des Eigenheims ist für viele allgegenwärtig.
Auf der einen Seite explodieren zur Zeit die Immobilienpreise, auf der anderen Seite raten Organisationen wie die Stiftung Warentest aufgrund des niedrigen Zinsniveaus zum Immobilienkauf.
Dabei sollten allerdings einige wichtige Faktoren beachtet werden. Welche das sind, erfahrt ihr hier:

1. Zeit nehmen

Der Immobilienkauf ist eine Entscheidung, welche in den meisten Fällen an eine lange Zeit bindet. Dementsprechend sollte die Immobilienwahl wohl überlegt und geplant sein. Das beinhaltet unter anderem, dass sich eine Marktübersicht verschafft, ein Gefühl für Preis und Qualität entwickelt und die individuellen Suchkriterien definiert werden müssen. Am einfachsten gelingt dies z.B. durch möglichst viele Besichtigungen und Beobachtung des Marktes auf Web-Portalen.
Wichtig dabei ist, dass Sie sich nicht unter Druck setzen lassen. Auch wenn Verkäufer oder Vermittler weitere Interessenten involvieren.

2. Beratung durch Experten

Wer auf die Expertise eines Profis setzen und seinen Immobilienkauf schnell umsetzen möchte, dem wird die Hilfe durch einen Makler empfohlen. Dieser kennt die Marktlage und entsprechende Immobilienpreise. Er sucht nach passenden Objekten und stellt Exposés zusammen.

Ist man bereits an dem Punkt angelangt, dass man ein oder mehrere Objekte in der engeren Auswahl hat, ist das Hinzuziehen eines Experten oft von Vorteil. Das kann beispielsweise ein Sachverständiger sein. Sollten vom Verkäufer Mängel verschwiegen werden, kann ein solcher Experte auf diese hinweisen.<span class=“Apple-converted-space“> </span>
Eine endgültige Kaufentscheidung kann durch mehrere Besichtigungen des Wunschobjekts gestärkt werden.

3. Kaufpreis einordnen und verhandeln

Der enorme Preisanstieg in den letzten Jahren kann einem schonmal die Sicht auf die Angemessenheit des Immobilienpreises verschleiern. Um herauszufinden, welche Preise für entsprechende Gegenden marktüblich sind, sind Recherche und Marktbeobachtung unumgänglich. Hierzu bieten sich Grundstückmarktberichte der Gutachterausschüsse oder Preisspiegel von Maklerverbänden an.
Da es beim Immobilienverkauf in den meisten Fällen um große Summen geht, ist ein gewisses Verhandlungsgeschick oft von Vorteil. Je niedriger der Kaufpreis letztendlich ausfällt, desto niedriger sind auch damit verbundene Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbssteuer, der Kredit, anteilige Notarkosten usw. Auch hier kann die Expertise eines Sachverständigen weiterhelfen. Dieser bietet fundierte Kaufpreisempfehlungen. Auch die Kaufpreisverhandlung mit dem Eigentümer kann der Sachverständige übernehmen.

4. Kostenübersicht

Da der Immobilienkauf nicht nur die Kosten des Objekts selber mit sich bringt, ist es wichtig, auch die anderen Kostenfaktoren im Blick zu behalten. Diese Kaufnebenkosten setzen sich unter anderem aus der Grunderwerbssteuer (i.d.R. 3,5 – 6,5 Prozent des Kaufpreises; abhängig vom Bundesland), den Notarkosten (ca. 1,5 – 2 Prozent) und ggf.<span class=“Apple-converted-space“>  </span>der Maklerprovision (ortsüblich 3,57 – 7,14 Prozent) zusammen. Hinzukommen außerdem weitere Kosten für den Umzug, mögliche Renovierungen usw. Dies kann schnell dazu führen, dass 15 Prozent oder mehr der Kaufsumme zum Kaufpreis addiert werden müssen. Zu empfehlen ist deshalb ein genaues Abstecken des Preisrahmens, bevor es auf Immobiliensuche geht.

5. Eigenkapital

Beim Immobilienkauf sollte ein gewisser Teil der Kaufsumme auch durch das Eigenkapital finanziert werden. Die Stiftung Warentest empfiehlt das Einbringen von etwa 10 bis 20 Prozent. Außerdem sollten auch die Kaufnebenkosten durch das Eigenkapital finanziert werden.
Fehlendes Eigenkapital birgt das Risiko einer sehr hohen monatlichen Belastung, welche höher als bei einem vergleichbaren Mietobjekt ausfallen kann.
Im Falle einer Vollfinanzierung erhöht sich der Zinssatz im Vergleich zu einer 80%-Finanzierung um 0,5 bis 1 Prozentpunkte. Hier besteht die Gefahr, dass bei einem Verkauf nach einigen Jahren der Kaufpreis nicht zur Schuldtilgung genügt.
Wer auf günstige Zinsen hofft, sollte bei der Finanzierung nur etwa 60 Prozent Kreditanteil einbringen.

6. Laufende Kosten

Laufende Kosten für eine gekaufte Immobilie wie Kredit und Kaufnebenkosten sollten nicht mit den Wohnkosten als Mieter verglichen werden. Viele Käufer unterschätzen so ihre finanzielle Belastbarkeit.
Empfehlenswert ist, neben dem Preisrahmen im Vorfeld auch die genauen Platz-/Raumbedürfnisse festzulegen. Viele Käufer neigen dazu, sich eine größere Immobilie zuzulegen, als sie wirklich benötigen. Zusätzlich zur Kredittilgung kommen dann steigende Wohnnebenkosten mitsamt Instandhaltung.
Empfohlen wird, dass Sie als Käufer maximal 40 Prozent Ihres Einkommen für Zins, Tilgung und Wohnnebenkosten einplanen.

Eigenkapital für den Immobilienkauf sparen

Der Kauf des eigenen Hauses gehört für viele Menschen zu einem entscheidenden Lebensabschnitt und gewisser Weise auch zu einem Lebensziel.

Wie bereits in einem Blog-Beitrag dargestellt, sollte die Finanzierung des Eigenheims auch zu einem gewissen Anteil durch das Eigenkapital getragen werden.

Wie spart man dieses Eigenkapital?

Im Folgenden zeigen wir euch verschiedene Faktoren auf, für das Bilden des nötigen Eigenkapitals entscheidend sind.

Disziplinieren

Der Kauf der eigenen vier Wände ist für viele nicht nur die Verwirklichung eines Lebenstraums, sondern häufig auch das wichtigste Mittel, um Vermögen aufzubauen.

Doch das Eigenheim abzubezahlen verlangt ein Zusammenhalten des Geldes. Hier weist die Tilgung des Kredits einen recht hohen Stellenwert auf. Anderweitige Ausgaben zum Vergnügen – wie ein Städtetrip o.ä. – rücken verhältnismäßig mehr in den Hintergrund. Untersuchungen zeigen, dass Immobilienbesitzer im Alter ein vielfach höheres Vermögen aufweisen als Mieter.

Dabei profitieren die Eigentümer nicht nur von einem möglichen Wertzuwachs der Immobilie, sondern auch von geringeren Ausgaben im Alter durch die wegfallenden Mieten.

Dem Immobilienforschungsinstitut Empirica zufolge muss ein Rentnerhaushalt in einer abbezahlten Immobilie monatlich im Schnitt bis zu 300 Euro weniger fürs Wohnen ausgeben als ein Mieter. Außerdem müssen im Alter keine Steigerungen der Abgaben durch Mieterhöhungen befürchtet werden.

Hohe Preise

Der starke Preisanstieg bei Immobilien in Ballungsräumen in den vergangenen Jahren fordert von Immobilienkaufinteressenten das Einbringen von genügend Eigenkapital. Je mehr Eigenkapital beim Immobilienkauf eingebracht werden kann, desto besser sind die Konditionen, welche mit der Bank ausgehandelt werden können und desto erschwinglicher bzw. günstiger letztendlich die Immobilie.

Wie können potentielle Eigenheimbesitzer am besten sparen?

Vielen kommt zunächst ein klassischer Bausparvertrag in denn Sinn. Die Theorie: Man spart Geld für das Bauvorhaben und erhält dazu auch noch Zinsen. Sobald die künftigen Bauherren einen vorher vereinbarten Betrag erspart haben, gibt die Bausparkasse ein Darlehen dazu.

Der Ruf der Bausparkassen hat in den vergangenen Jahren deutlich gelitten. Dies beweisen auch die Zahlen: Die Zahl der neu abgeschlossenen Verträge sind von über drei Millionen pro Jahr auf zwei Millionen deutlich zurückgegangen.

Anbieter von Bausparverträgen, die seit längerer Zeit neue Verträge vergeben und dafür kaum Zinsen mehr zahlen und langjährige Kunden mit höher verzinsten Altverträgen nach und nach ausschließen erfahren allerdings bald Unterstützung. Dies ist durch den prognostizierte Zinsanstieg zu begründen. Laut Reinhard Klein, Chef der Schwäbisch Hall, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um sich gegen steigende Zinsen abzusichern, da der absolute Tiefpunkt erreicht wurde.

Zinswende

Die Zinswende wird allerdings voraussichtlich noch weiter ausstehen. Einen Zinsanstieg gab es bereits vor allem in den USA. Der Leitzins der US-Notenbank liegt bei 1,5 Prozent und mehr. Die Eurozone hingegen hinkt noch hinterher. Ein möglicher Zinsanstieg wird für Europa in den nächsten zwei bis drei Jahren erwartet, allerdings wird darauf folgend ein erneuter Abschwung prognostiziert. Demnach sei der Zinsanstieg also keineswegs so sicher, wie die Bausparkassen und ihre Berater behaupten meint Max Herbst, Chef der Frankfurter Finanzberatung FMH.

Auch wenn es zu einem kontinuierlichen Zinsanstieg kommt, bedingt dies nicht zwangsläufig, das ein Bausparvertrag günstiger ist als ein konventioneller Immobilienkredit.

Herbst hat für „Capital“ folgende Beispielrechnung aufgestellt:

Angenommen ein Ehepaar mit einem Haushaltsnettoeinkommen von 5000 Euro im Monat plant in zehn Jahren einen Hauskauf in Höhe von 500.000 Euro. Das Ehepaar erhält von den Eltern einen Erbvorschuss von 100.000 Euro, weshalb noch 400.000 Euro offen bleiben.

Fall 1 schließt das Ehepaar einen Bausparvertrag in Höhe von 200.000 Euro ab und muss davon über zehn Jahre 80.000 Euro selbst ansparen. Das vom Paar zurückgelegte Geld wird von der Bausparkasse mit den aktuell üblichen 0,1 Prozent verzinst. Die übrigen 120.000 Euro vergibt die Bausparkasse als Darlehen und fordert dafür 2,45 Prozent Zinsen, dem ungefähren Schnitt für ein Bauspardarlehen.

Da ein solches Bauspardarlehen in der Regel innerhalb von zehn bis 15 Jahren zurückgezahlt werden müsste und die monatliche Rate bereits recht hoch ist, wäre ein Bausparvertrag mit größerem Volumen für viele nicht bezahlbar.

Somit benötigt das Paar zusätzlich einen Kredit von 200.000 Euro von der Bank, um die Immobilie zu finanzieren. Ein entsprechendes Annuitätendarlehen kostet – bei Annahme des Zinsanstieges – drei Prozent Zinsen. Das Darlehen wäre bei zehnjähriger Zinsbindung dann immerhin etwa doppelt so teuer wie zur jetzigen Zeit.

Im Fall 2 hat Herbst zum Vergleich eine zweite Finanzierungsmöglichkeit ohne Bausparvertrag durchgerechnet und kommt zu dem Ergebnis, dass das Ehepaar über zehn Jahre monatlich 650 Euro spart und dafür bei einem Zinsanstieg einen Prozent an Zinsen erhält. In dieser Variante kommen ca. 85.000 Euro Rücklagen zusammen. Für den Hauskauf müssen also noch rund 350.000 Euro als Kredit aufgenommen werden; wieder mit der Annahme von drei Prozent Zinsen.

Herbst kommt zu folgendem Ergebnis: Das Ehepaar zahlt beim Bankkredit ungefähr 410.000 Euro inklusive Zinsen. Mit einer Kombination aus Bausparvertrag und Kredit von der Bank sind es etwas über 418.000 Euro. Das trotz der niedrigeren Zinsen im Bausparvertrag.

Durch die zeitweilige Überschneidung von zwei Zinssätzen entstehen im Vergleich zum reinen Bankkredit gewisse Zusatzkosten.

Unflexibilität bei Bausparverträgen

Auch wenn ein herkömmlicher Immobilienkredit bei einer Bank pessimistisch kalkulierte vier Prozent kosten würde, wäre die Kombination aus Bausparvertrag und Bankkredit ca. 700 Euro günstiger. Allerdings kann dieser Vorteil auch schnell schwinden. Denn auch wenn das Prinzip des Bausparvertrages zunächst simpel und risikolos erscheint, ist dies ein komplexes Produkt, welches sich unter anderem durch Unwägbarkeiten auszeichnet. Problematisch ist dabei die  starke Unflexibilität des Bausparvertrages. Immobilienkäufer erhalten das Darlehen nur dann, wenn sie einen gewissen Prozentsatz der Bausparsumme nach rund zehn Jahren  selbst erspart haben.

Sollte der Fall eintreten, dass das Haus bereits nach sieben Jahren erstellt wird, wäre die nötige Sparsumme noch nicht erreicht und somit ein teurer Kredit vonnöten, um den Zeitraum bis zum Bauspardarlehen zu überbrücken. Falls man dann aufgrund der hohen Abschlussgebühren des Darlehens – im Schnitt ein Prozent der Bausparsumme – auf dieses verzichten, hätte man Verlust gemacht.

Es könnte außerdem problematisch werden, wenn der Immobilienkauf durch die Bausparer exakt mit der Vertragslaufzeit abgestimmt wurde, da die Darlehensauszahlung auch mit dem Faktor verknüpft ist, dass die Bausparkasse zu diesem Zeitpunkt genügend Geld aufweisen kann. Auch wenn dies zunächst paradox erscheint, trat dieser Fall beispielsweise in den 80er Jahren ein. Einige Bausparer mussten mehrere Jahre warten, um ihr Geld zu erhalten. Zu begründen war dieser Vorfall durch den Umstand, dass viele Bausparer ihren Kredit zur gleichen Zeit einforderten und nicht ausreichend Geld von Sparern zurückfloss, um die Darlehen zu finanzieren.

Einerseits beteuern die Privaten Bausparkassen, dass aktuell und auf absehbarer Zeit keiner solcher Risiken zu erwarten seien, da unter anderem auch ein Notfallfonds für Kassen existiert, der bei solchen Fällen greifen soll. Andererseits ist dieser Fonds auch irgendwann erschöpft. Im Jahre 2017 wurde aufgedeckt, dass die Bausparkassen aufgrund niedriger Zinsen dem Notfallfonds innerhalb von zwei Jahren mit 1,1 Mrd. Euro fast die Hälfte der Gesamtsumme entnommen hatten.

Es kann auch der Fall eintreten, dass Banken sich weigern, eine Immobilie mit Bausparkassen zu finanzieren und Darlehen bestimmter Bausparkassen von Banken nicht akzeptiert werden. In der Regel ziehen Banken das alleinige Geschäft vor.

Sparen mit Hilfe von Tagesgeldkonten oder Sparplänen

Wer für den Kauf des Eigenheims sparen möchte, könnte auch mit simplen Bankangeboten wie Tagesgeldkonten und Sparplänen das passende Produkt für sich finden. Der Vorteil hier: Diese sind wesentlich flexibler als ein Bausparvertrag. Außerdem entstehen für den Verbraucher keine Kosten aufgrund fehlender Abschlussgebühren. Hinzukommt, dass Sparer bei diesen Bankprodukten die Chance haben, durch steigende Zinsen zu profitieren, da die Zinssätze häufig variabel sind. Flexible Sparpläne werden beispielsweise von Sparda-Banken oder PSD-Geldhäusern angeboten. Ob Tagesgeld oder Sparplan, das hängt letztendlich von der Spardisziplin des jeweiligen Immobilienkäufers ab.

Sollte die Wahl auf ein Tagesgeldkonto fallen, so hat der Sparer keinerlei Verpflichtungen gegenüber der Bank. Dies kann aber auch dann ein Risiko bedeuten, wenn andere Investitionen (z.B. ein neues Auto oder ein Urlaub) auf einmal einen höheren Stellenwert bekommen und Rücklagen für die Immobilie schwinden.

Bei einem Sparplan hingegen vereinbart der Sparer mit der Bank eine monatliche Sparrate. Diese Lösung ist somit vor allem für diejenigen geeignet, die sich nur schwer zum Zurücklegen disziplinieren können. Dazu kommt, dass der Sparplan sich nur mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten auflösen und sich damit deutlich schwerer plündern lässt.

Weniger empfehlenswert sind hingegen Fondssparpläne, bei denen regelmäßig in einen Fonds eingezahlt werden muss. Hier könnten Börsenschwankungen ein Problem darstellen. Ein Immobilieninteressent, der zu einem bestimmten Zeitpunkt eine Immobilie erwerben möchte, aber genau in diesem die Börse abstürzt, besteht für den Sparer die Gefahr von hohen Verlusten. Somit  stünden dem Kaufinteressenten deutlich weniger Geld für den Kauf zur Verfügung. Auf der anderen Seite würde ein Aussitzen einer möglichen Börsenkrise dazu führen, dass der Sparer bei ungünstigem Timing sein Geld nicht für seine Traumimmobilie nutzen könnte und so weitersuchen müsste.

Erbvorschuss

Es sollten auch mögliche Rücklagen oder Schenkungen wie Erbvorschüsse im Vorfeld mit der Familie besprochen werden, auf die der Sparer zurückgreifen könnte. Dies möglichst frühzeitig einzuplanen ist besonders aus Steuersicht von Vorteil. So können Sparer den Freibetrag für Schenkungen und Erbschaften ausschöpfen. Diese Schenkungen und Erbschaften von Eltern an  ihre Kindern sind je Elternteil in Höhe von bis zu 400.000 Euro einmal in zehn Jahren steuerfrei.

Solche Vorschüsse sollten allerdings auch vertraglich festgehalten werden, da dies einerseits als Beleg dient und andererseits in einem solchen Vertrag sicherheitshalber festgehalten werden kann, für was das Geld vorgesehen ist. Dies räumt dem Vorschussgeber auch das Recht ein, den Betrag zurückzufordern, sollte dieser anderweitig ausgegeben werden.

Auch wenn sie bisher mit allen möglichen Nebenkriegsschauplätzen von sich reden macht – in Sachen Wohnraumförderung gibt die Bundesregierung weiterhin Vollgas – sei es die „Sonder-Afa“, das Baukindergeld oder weitere KfW-Förderprogramme.

Für den Eigenheimbesitzer sind in diesem Fall die letzten beiden von Bedeutung. Hierbei ist sicherlich das Baukindergeld der Posten, der die größten Fragezeichen aufruft – was ist das eigentlich, wer profitiert davon und wie kann ich es beantragen? Wir versuchen die Fragen hier einmal zu beantworten.

Baukindergeld – was ist das eigentlich ?

Schon immer bietet (selbstgenutzes) Wohneigentum eine der größten Säulen zur individuellen Vermögensbildung und Altersvorsorge. Bestehende Stadtstrukturen werden durch Wohneigentum stabilisiert und sogar aufgewertet, was nicht nur in strukturschwachen Regionen einen positiven Effekt auf das städtische/dörfliche Gemeinschaftsgefüge hat.

Besonders für Familien mit Kindern ist die Eigentumsbildung allerdings mit hohen (finanziellen) Hürden verbunden. Hier möchte die Bundesregierung eine „Starthilfe“ bieten. Mit dem „Baukindergeld“ soll der selbstgenutzte(in diesem Fall ist dies eine Bedingung!) Eigentumserwerb finanziell gefördert werden. Dabei wird die Höhe von der Anzahl der im Haushalt lebenden Kinder abhängig gemacht.

Was sind die Bedingungen?

• Gefördert wird die erstmalige Wohneigentumsbildung für Familien mit mind. Einem Kind unter 18 Jahren im Haushalt lebend: Zuschuss in Höhe von 1.200 Euro je Kind/Jahr; Auszahlung über 10 Jahre (12.000 Euro pro Kind)
• Ist bereits Wohneigentum (Selbstnutz oder Vermietung) vorhanden, ist eine Förderung mit Baukindergeld grundsätzlich ausgeschlossen
• Unterstützt werden Haushalte mit einem Kind bis zu einem zu versteuernden Haushaltseinkommen von 90.000 € pro Jahr, sowie 15.000 € für jedes weitere Kind. Bei zwei Kindern also 105.000 € usw.
• Das Baukindergeld ist kombinierbar mit weiteren KfW Förderprogrammen (wie z.B. Energetisches bauen und Sanieren etc.)

• Neubauten sind förderfähig, wenn die Baugenehmigung zwischen dem 01.01.2018 und dem 31.12.2020 erteilt worden ist. Nur anzeigepflichtige Vorhaben sind förderfähig, wenn die zuständige Gemeinde durch die Bauanzeige Kenntnis erlangt hat und mit der Ausführung des Vorhabens frühestens zwischen dem 01.01.2018 und dem 31.12.2020 begonnen werden durfte.
• Sollen Neu- oder Bestandsbauten erworben werden, muss der notarielle Kaufvertrag zw. dem 01.01.2018 und dem 31.12.2020 unterzeichnet worden sein.
• Die Antragsstellung ist ab Einzug in die Immobilie möglich.
• Die Antragsstellung muss spät. 3 Monate nach dem Einzug in das Wohneigentum durch den (Mit)Eigentümer passiert sein. Es gilt das amtliche Meldedatum, beim Kauf einer bereits gemieteten Wohnung zählt hier das Datum der notariellen Kaufunterschrift.

Und wenn meine Lebenssituation sich ändert?

Baukindergeld wird nur so lange ausgezahlt, wie Sie auch tatsächlich in der Immobilie wohnen. Ziehen Sie aus und vermieten Sie Haus oder Wohnung oder verkaufen sogar, dann wird die Zahlung eingestellt und läuft nicht über die gesamten zehn Jahre durch.

Bei einer Scheidung/Trennung könnte es ebenfalls schwierig werden. Auch hierzu fehlt noch der konkrete Gesetzestext, es ist aber wahrscheinlich, dass zumindest der Elternteil mit den Kindern in der Immobilie wohnen bleiben müsste.

Wie kann ich das Baukindergeld beantragen?

Die Antragsstellung ist, (überraschenderweise bei öffentlichen Programmen), denkbar einfach:

1. Immobilie kaufen/bauen/beziehen
2. Online-Antrag im KfW-Portal stellen
3. Auszahlung beantragen

Das Ganze findet ihr auch vereinfacht unter folgendem Link.

https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilie/Zuschussportal/Online-Antrag-Baukindergeld/

Was bringt das Ganze eigentlich ?

Natürlich fragt man sich – was bringt mir der Ganze Spaß eigentlich? Hier muss man sicherlich etwas differenziert denken.

Nüchtern betrachtet: Kann ein Haushalt zehn Jahre lang monatlich 100 € mehr vom Kredit abbezahlen, kann der Kredit zum Start 10.000 € höher ausfallen . Bei 2 bzw. 3 Kindern wären dies schon 20.000 € bzw. 30.000 €.  Klingt zwar erst einmal viel – allerdings entspricht dies, je nach Lage und Ausstattung, aber auch nur etwas über 10 qm zusätzlicher Grundfläche. Ein Sprung von der Wohnung ins Einfamilienhaus wird da schwer, grade, wenn es in einem „teuren“ Markt sein soll. Je günstiger also der Preis pro Quadratmeter (vornehmlich in ländlichen Gebieten bzw. in „Häusern für Bastler“), desto mehr sitzt für mich drin. Hier ist also etwas Kreativität, sowohl in der Finanzierung als auch in der Objektauswahl, gefragt.

Ein paar Beispiele, wer wie viel finanzieren kann, findet ihr unter:

https://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/neue-foerderung-was-das-baukindergeld-wirklich-bringt/23828132.html