Das Wort „Grundsteuer“ ist seit der Grundsteuerreform und der damit verbunden Abgabe der Grundsteuererklärung in aller Munde.

Ihr fragt euch „Was ist eigentlich der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?“

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die bei einer Übertragung von Immobilien oder Grundstücken anfallen kann. Sie wird normalerweise vom Käufer bezahlt und ist eine einmalige Zahlung, die auf den Kaufpreis der Immobilie erhoben wird. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland und kann zwischen 3% und 6% des Kaufpreises betragen.

Die Grundsteuer hingegen ist eine jährlich zu entrichtende Steuer auf Grundstücke. Sie dient dazu, die Kosten für öffentliche Einrichtungen und Dienstleistungen zu decken, wie z.B. Straßen, Parks und Feuerwehr. Die Grundsteuer wird normalerweise vom Eigentümer des Grundstücks bezahlt und ihre Höhe richtet sich nach der Art des Grundstücks (z.B. landwirtschaftliches oder bebaubares Grundstück) und dem Verkehrswert des Grundstücks.

Zusammenfassend kann man sagen, dass die Grunderwerbsteuer eine einmalige Steuer bei einem Kauf eines Grundstücks ist, während die Grundsteuer eine jährliche Steuer auf das Grundstück ist.

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Miete und Pacht sind beide Arten des Besitzes und der Nutzung von Eigentum, aber es gibt einige wichtige Unterschiede zwischen den beiden.

Die Miete bezieht sich auf den Vorgang des Vermietens von Wohnraum oder anderen Arten von Immobilien an einen Mieter. Der Mieter bezahlt eine monatliche Gebühr an den Vermieter im Austausch für das Recht, das Eigentum zu nutzen, und hat normalerweise das Recht, das Eigentum während der Mietdauer zu nutzen. Die Mietdauer kann für einen bestimmten Zeitraum oder auf unbestimmte Zeit vereinbart werden.

Die Pacht bezieht sich auf den Vorgang des Überlassens von Land oder anderen Arten von Immobilien für einen bestimmten Zeitraum gegen eine regelmäßige Zahlung an den Eigentümer. Der Pächter hat das Recht, das Land oder die Immobilie während der Pachtzeit zu nutzen und zu verbessern, aber es bleibt immer Eigentum des Eigentümers. Die Pachtdauer ist normalerweise länger als bei einer Miete und kann zwischen 20 und 99 Jahren liegen.

Der wesentliche Unterschied zwischen Pacht und Miete besteht darin, dass Pacht normalerweise für einen längeren Zeitraum gilt, während Miete oft auf einen kürzeren Zeitraum begrenzt ist.

In beiden Fällen gibt es Vor- und Nachteile für sowohl den Pächter als auch den Mieter. Letztendlich hängt die Wahl zwischen Pacht und Miete davon ab, welche Art von Vereinbarung für die spezifischen Bedürfnisse und Ziele der Parteien am besten geeignet ist. 

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Die Auflassung bezeichnet den Zeitpunkt, an dem ein Verkäufer einer Immobilie ihr endgültig an den Käufer überträgt. Ab diesem Moment ist der Käufer Eigentümer des Grundstücks und hat das volle Recht, über es zu verfügen. Die Auflassung wird in das Grundbuch eingetragen und ist damit öffentlich bekannt.

Die Auflassungsvormerkung hingegen ist eine Art Vorab-Eintragung in das Grundbuch, der besagt, dass ein Käufer ein Grundstück kaufen möchte. Diese Vormerkung hat noch keine rechtliche Bindungswirkung und dient vor allem dazu, den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück zu sichern.

Zusammenfassend kann man sagen, dass die Auflassung die endgültige Übertragung des Eigentums an einer Immobilie darstellt, während die Auflassungsvormerkung eine Art Vorab-Anspruch auf die Übertragung des Eigentums ist. Warum geht man diesen Schritt, der Auflassungsvormerkung? Eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch bietet dem Käufer einer Immobilie den Vorteil, dass er bereits während des laufenden Kaufprozesses eine gewisse Sicherheit bezüglich seines Eigentums an der Immobilie erhält.

Konkret bedeutet dies, dass der Verkäufer zwar noch Eigentümer der Immobilie ist, aber im Grundbuch vermerkt ist, dass er diese zu einem bestimmten Zeitpunkt auf den Käufer übertragen wird. Dadurch kann der Käufer sicher sein, dass die Immobilie nicht anderweitig verkauft oder mit Hypotheken oder anderen Lasten belastet wird, bevor er das Eigentum an der Immobilie erwirbt.

Die Auflassungsvormerkung ist also ein wichtiges Instrument, um das Risiko für den Käufer zu minimieren und ihm eine gewisse Sicherheit während des Kaufprozesses zu geben.

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Immobilien Teilverkauf hier und Teilverkauf da!

Viele Maklerbüros, Bausparkassen und auch Startup-Unternehmen springen auf diese Werbewelle auf – aber kaum jemand scheint hier richtig aufklären zu wollen.

Warum? Da es ein lohnendes Geschäft, hauptsächlich für den Käufer ist! Denn für die Weiternutzung des Eigenheims wird ein Entgelt berechnet! Diese Nutzungsgebühr schmälern den Erlös des Teilverkaufs und erinnern an eine Miete.

Wir von FEHRMANN Immobilien möchten hier aufklären.

Teilverkauf kann sich lohnen, aber das ist nur in wenigen Fällen der Fall. Lesen Sie das Kleingedruckte und wenn Sie etwas nicht verstehen, lassen Sie sich von einem Vertragsunbeteiligten (z. B. einen Rechtsanwalt) beraten.

Wer im Alter Eigenkapital braucht, sollte folgende Alternativen im Vergleich sehen:
• Hypothekendarlehen
• Leibrente
• Vereinbarung eines lebenslangen Wohn- und Nießbrauchrechts mit dem Käufer

Gerne klären wir auf und beleuchten mit euch gemeinsam euren individuellen Fall – ganz sicher finden wir eine Lösung, wo du dich als Kunde mit wohlfühlen kannst.

Vereinbare direkt einen kostenlosen Beratungstermin mit unseren Immobilienexperten:
www.fehrmann-gruppe.de/kontakt/

Dass wir mehr können, als nur „schöne Fotos zu schießen und eine Wohnung aufzuschließen“, was Dienstleistern in der Immobilienbranche ja oft nachgesagt wird, können wir regelmäßig u.a. bei sogenannten „Aufteilerprojekten“ unter Beweis stellen. Hierbei ist mehr gefragt, als nur die visuelle Aufbereitung, hier gibt es viele (Immobilien)rechtliche und stsuerliche Punkte, die man nicht außer Acht lassen darf.

Als „Aufteilerprojekt“ bezeichnet man die Aufteilung einer Gesamten in mehrere kleine Immobilien, in der Regel trifft dies zu, wenn aus einem Mehrfamilienhaus eines einzigen Eigentümers mehrere Wohnungen herausverkauft werden, das Objekt quasi „aufgeteilt“ wird.

In diesem Fall haben wir die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses mit 9 Einheiten an der Landegger Str. in Haren (Ems) betreut.

9 Einheiten, das heißt:

9 neue Grundbücher – Da aus der einen Immobilie nun 9 eigenständige Immobilien entstehen müssen diese natürlich auch jeweils ihr eigenes Grundbuch bekommen. Dazu muss eine Teilungserklärung angefertigt werden, die natürlich notariell beurkundet werden muss. Mit Hilfe der Teilungserklärung beurkundet ein Grundstückseigentümer die Aufteilung seines Grundstücks in Miteigentumsanteile.Die Teilungserklärung regelt dabei die Einteilung einer Immobilie in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Diese Teilungserklärung dient im weiteren Verlauf als maßgebende Grundlage für alle weiteren Wohnungen. Sie beinhaltet den Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie die Gemeinschaftsordnung und kann nicht willkürlich geändert werden

9 neue Eigentümer, 9 Kaufverträge, 9 notarielle Abwicklungen – Durch unsere Vermarktungsstruktur konnten wir aus der Anzahl an Kaufinteressenten relativ zeitig 9 konkrete Kaufinteressenten ermitteln. Nachdem diese Ihre jeweilige Finanzierung vorgelegt hatten wurde jeweils der Weg zum Notar eingeschlagen werden. Grundsätzlich heißt es hier allerdings nicht „9 x copy & paste“ – jeder Vertrag wird individuell angefertigt, je nach Käuferstruktur und natürlich dementsprechend abgewickelt.

9 Mieter – Bei einem Aufteilungsprojekt sind natürlich auch die Mieter „abzuholen“. Es ist nicht selbstverständlich, dass ein Mieter über mehrere Wochen seine „4 Wände“ für verschiedene Besichtigungen zu Verfügung stellt. Für die Mitarbeit und Geduld möchten wir uns dabei noch einmal herzlich bedanken. Durch unsere virtuelle Kameratechnik können wir „mieterfreundliche“ Online-Besichtigungen zur Verfügung stellen, Ortstermine werden somit nur noch abschließend durchgeführt.

Grundsätzlich hat ein Mieter bei einem Aufteilungsprojekt Vorkaufsrecht auf die von ihm bewohnte Wohnung. Dies ist Eigentümerseits offiziell mitzuteilen und auch sind hier gewisse  Fristen einzuhalten.

Ein Mehrfamilienhaus aufzuteilen ist also nicht mal ebenso nebenbei zu erledigen – bei einem Aufteilungsprojekt gibt es unzählige Punkte, die es zu beachten gilt und viele Fallstricke, die man vermeiden sollte.

Sollten Sie in Zukunft ein Aufteilungsprojekt planen oder möchten sich ggf. einfach hierzu informieren dann stehen wir Ihnen gerne mit Rat und Tat bei Seite.

Die Entwicklung der letzten Jahre ist offensichtlich – Mehr und mehr Menschen in Deutschland interessieren sich dafür, im Immobilienmarkt zu investieren.

Sei es, um dem jahrelangen Dasein als „zahlender“ Mieter zu entfliehen und endlich in den „eigenen 4 Wänden“ zu leben, den nächsten Schritt in der Familienplanung zu gehen und sich das Traumhaus vor den Toren der Stadt zu bauen oder einfach nur um sein verdientes Geld sicher und langfristig wertsteigernd in „Betongold“ zu investieren, um die eigene Altersvorsorge auf sicheren Füßen zu wissen – Gründe, im Jahre 2019 eine Immobilie zu kaufen, gibt es genug.

Längst ist das Privileg, Immobilieneigentümer zu sein, nicht nur einigen Wenigen vorbehalten. Ein ungewöhnlich niedriges Zinsniveau, eine boomende, stetig wachsende Baubranche sowie der allgemeine konjunkturelle Aufschwung in Deutschland ermöglichen schon längst auch gediegeneren privaten Häuslebauern den Einstieg in die Welt der Immobilien.

Vor allem kleinere Kapitalinvestitionen (<250.000 €) in Mietwohnraum erfreuen sich in den letzten Jahren großer Beliebtheit – denn hiermit können private Investoren einiges an Steuern sparen.

Wer also eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, profitiert nicht nur von den regelmäßigen Mieteinnahmen, sondern auch von Steuervergünstigungen in Form der sogenannten „Afa“ („Absetzung für Abnutzung“). Für Neu- und Altbauten, aber auch für Denkmalgeschützte Objekte gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, die Afa geltend zu machen – wir wollen hier einen kleinen Überblick bieten:

Was ist eigentlich die Afa?

Mit der Annahme, dass sich ein Gebäude mit der Zeit über die Jahre abnutzt, Jahr um Jahr an Wert verliert und am Ende der Nutzungsdauer „wertlos“ ist, gewährt der Fiskus dem Immobilienerwerber die Möglichkeit, Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie (vorausgesetzt, sie wird vermietet und nicht selbst bewohnt) im Laufe vieler Jahre von der Steuer abzusetzen..

Wichtig: Diese Regelung gilt nicht für selbst genutzten Wohnraum, sondern ausschließlich für vermietete Immobilien. Hierbei kann auch nur das Gebäude berücksichtigt werden, denn in den Augen des Fiskus nutzt sich ein Grundstück nicht ab.

Das Jahr 2019 kann für Kapitalanleger im „kleinen Rahmen“ durchaus besonders interessant werden. Grund dafür ist die sogenannte „Sonder-AfA“:

Sonderabschreibung für Mietwohnungen

Mitte September 2018 hatte die Große Koalition gute Nachrichten für Kapitalanleger: Ein Investor, der durch Neubau, Dachaufstockung, Dachausbau oder durch Umwidmung von Gewerbeflächen in Wohnraum Mietwohnungen schafft, profitiert zukünftig von einer Sonder-Afa in Höhe von jährlich fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Diese Sonder-Afa kann über einen Zeitraum von 4 Jahren zusätzlich zur linearen Afa von zwei Prozent genutzt werden. In den ersten vier Jahren kann ein Investor also rd. 7% des Anschaffungswerts einer Immobilie unter gewissen Umständen abschreiben.

Die „Sonder-AfA“ ist allerdings an gewisse Bedingungen geknüpft: Diese Sonderabschreibung wird nur für Projekte gewährt, deren Bauantrag zwischen dem 31.08.2018 und dem 31.12.2021 gestellt wurde. Dazu muss der Wohnraum für mindestens 10 Jahre zu einem bezahlbarem Preis vermietet werden. Absetzbar sind maximal 2000 € pro Quadratmeter.

Der Förderwert für einen Zeitraum von 3 Jahren wird auf 200.000 € begrenzt, Somit wird der Förderung von bezahlbarem Wohnraum im großem Stil durch einen einzelnen Bauträger ein Riegel vorgeschoben.

Wichtig: Die Sonder-AfA kann neben der linearen AfA angesetzt werden. Hierzu sollte jedoch gesagt werden, dass diese Sonder-AfA noch nicht verabschiedet ist.

Die weiteren verschiedenen Afa-Arten:

„Afa für Neubauten“

Für Neubauten gilt generell ein linearer Abschreibungssatz von zwei Prozent pro Jahr. Den Grundstückspreis ausgenommen, kann ein Bauherr 50 Jahre lang jeweils 2 Prozent der Herstellungskosten steuerlich geltend machen.

„Afa für Altbauten“

Käufer von Häusern, die ab 1925 errichtet wurden, können ebenfalls 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Anschaffungskosten von der Steuer absetzen. Für Häuser, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ein Satz von 2,5 % für einen 40-jährigen Abschreibungszeitraum.

Weiterhin kann in beiden Fällen nur das Gebäude abgeschrieben werden. Der anteilige Kaufpreis für das Grundstück wird, ermittelt anhand der Bodenrichtwerttabelle der jeweiligen Gemeinde, abgezogen.

„Denkmalschutz-Abschreibung“

Für denkmalgeschützte Gebäude gewährt der Gesetzgeber besonders hohe Steuervorteile. Allein die reinen Modernisierungskosten können Kapitalanleger acht Jahre lang mit jährlich neun und weitere vier Jahre mit sieben Prozent steuerlich geltend machen.

Sogar Selbstnutzer profitieren in diesem Fall, da sie 10 Jahre lang jeweils neun Prozent der Sanierungskosten abschreiben können!

„Abschreibung für Modernisierung“

Anders als die erwähnten Anschaffungskosten für nicht selbst genutzte Immobilien, die über lange Jahre abgeschrieben werden müssen, können Abschreibungen für Modernisierungsarbeiten in einem recht kurzen Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden, nämlich gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren. Kleinere Reparaturen sind sofort in einem Jahr absetzbar.

Sonderfall: „AfA bei gewerblichen Gebäuden“

Gewerbliche Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen, nutzen sich in den Augen des Gesetzgebers schneller ab. Deshalb können solche Wirtschaftsgebäude 33 1/3 Jahre lang mit jeweils drei Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten – auch hier ohne den Grundstückswert – von der Steuer abgesetzt werden.