Die Baupreise steigen und das Wohnen wird teurer. Das ist nicht nur dem Immobilienboom geschuldet, sondern auch der übermäßigen Regulierung und Bürokratie.

Was sind die konkreten Zahlen?

Das Statistische Bundesamt in Wiesbaden gab bekannt, dass die Neubaupreise von Wohngebäuden, ausgehend vom Mai 2019, innerhalb eines Jahres um 4,7 Prozent stiegen. Die vorangegangene Erhebung im Februar verzeichnete einen Preisanstieg von 4,8 Prozent im Jahresvergleich.
Die Preise für Rohbauarbeiten an Wohngebäuden erfuhren einen Jahresanstieg von 5,2 Prozent, bei dem Betonarbeiten mit 5,3 Prozent und Mauerarbeiten mit 5,5 Prozent den größten Anteil ausmachten. Dach- sowie Erdarbeiten waren ebenfalls von diesem Preisanstieg betroffen.
Ausbauarbeiten an Wohngebäuden konnten einen Preisanstieg von 4,2 Prozent innerhalb eines Jahres verzeichnen. Dabei hatten Tischlerarbeiten das größte Indexgewicht. Instandhaltungsarbeiten erfuhren mit 4,3 Prozent eine ähnliche Zunahme.

Neubaupreise für Büro- und gewerbliche Betriebsgebäude waren mit einer Erhöhung von jeweils 4,7 Prozent ebenfalls betroffen.
Die tatsächliche Kostenzunahme ist nach Aussage des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) deutlich größer als bisher angenommen, da ordnungsrechtliche Vorgaben und gestiegene Qualitätsansprüche beim Baupreisindex des Statistikamts noch nicht mit eingerechnet seien.

Laut BFW-Präsident Andreas Ibel ist dabei vor allem der „Regulierungsdschungel“ ausschlaggebend. Entsprechend habe sich die Zahl der Bauvorschriften – beispielsweise zu Lärm- und Brandschutz oder zur Barrierefreiheit – seit 1990 auf ca. 20.000 vervierfacht.
Zudem ergab eine Umfrage, dass rund 80 Prozent der Mitgliedsunternehmen des BFW es als immer schwieriger empfinden, Fachplaner und Baufirmen zu finden.

Ibel fordert stabile Rahmenbedingungen in der Bau- und Immobilienwirtschaft, welche permanente Änderungen oder Verschärfungen der Vorschriften durch Bund, Länder und Kommunen verhindern sollen, damit bezahlbares Bauen als Grundvoraussetzung für bezahlbares Wohnen bestehen bleibe.

Trotz hoher Preise raten Organisationen wie die Stiftung Warentest zum Immobilienkauf. Doch wie ist dies lohnenswert?

Begründet ist dies unter anderem durch den extrem niedrigen Zins, den eine entsprechende Kreditaufnahme mit sich bringen würde.

Wie ist die Preisentwicklung und wo ist diese vor allem spürbar?

Die Tester der Verbraucherorganisation werteten für die Zeitschrift „Finanztest“ Daten von Immobilienkäufen aus und stellten eine Preis- und Mietliste für Wohnungen in 50 Städten und Landkreisen sowie Kaufpreise für Häuser in 25 Städten und Landkreisen zusammen.
Hieraus ergibt sich, dass der signifikante Preisanstieg in den als Preistreiber bekannten sieben größten deutschen Städten deutlich abschwächte.
Außerdem wurde erkenntlich, dass der größte Preisanstieg nicht mehr in Städten wie München, Köln oder Stuttgart zu finden ist, sondern nun Städte wie etwa Dortmund, Essen und Bayreuth betroffen sind.
Auch die Landkreise Pinneberg und Segeberg sowie Kiel und Flensburg verzeichnen einen höheren Preisanstieg als beispielsweise Hamburg. Die Hansestadt zählt somit nicht mehr zu den ersten zehn Städten mit dem höchsten Preiszuwachs.

Wie sehen die Zahlen aus?

Laut der vdpResearch, dem Forschungsinstitut des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp), erfuhren Preise für Eigentumswohnungen – ausgehend vom vierten Quartal 2018 – einen Anstieg von durchschnittlich 5,6 Prozent innerhalb eines Jahres. Bei Einfamilienhäusern konnte sogar ein Preiszuwachs von 8,2 Prozent verzeichnet werden.

Warum trotzdem lohnenswert?

Dennoch kann sich der Immobilienkauf lohnen. Dies ist vor allem durch die Tatsache begründet, dass das Kaufen zu mietähnlichen Belastungen vielerorts möglich geworden ist.
In den meisten Städten und Landkreisen, darunter auch große Städte wie Köln oder Nürnberg, sind die Preise günstiger als in den Ausnahmefällen und im Verhältnis zu den Mieten sogar deutlich geringer. Dementsprechend ist die Monatsbelastung nach einem Kauf in vielen Regionen nur wenig höher, gleich hoch oder sogar niedriger. Vorausgesetzt es ist genügend Eigenkapital vorhanden. Die Höhe des aufzubringenden Eigenkapitals sowie die Haus- bzw. Wohnungspreise und die Monatsbelastung hängt entsprechend in erster Linie vom Standort ab. Damit ist eine gute Kenntnis des regionalen Immobilienmarktes die beste Basis für einen Immobilienkauf.

Zugriff auf die umfangreiche Datenbank der Immobilienpreise erhalten Sie hier.

Aufgrund extrem niedriger Zinsen und einer wachsenden Nachfrage erfährt der deutsche Immobilienmarkt einen starken Boom. Deshalb warnen Experten in einigen Großstädten vor Anzeichen einer „hohen Blasengefahr“.
Einen radikalen Kaufpreisanstieg von 240 Prozent für Einfamilienhäuser von 2008 bis 2018 erfuhr der Immobilienmarkt in München.
Ähnlich rasante Anstiege konnten auch in anderen Großstädten beobachtet werden.

Extrem niedrige Zinsen und eine enorme Nachfrage begründet durch Anlagenotstand, die auf geringes Angebot traf, zählen dabei zu den Hauptgründen.
Aufgrund dieser Entwicklung warnen Experten seit längerer Zeit vor der wachsenden Blase.

Laut aktuellem Finanzstabilitätsbericht hält die Bundesbank die Preise in einigen Städten für 15 bis 30 Prozent überbewertet. Entsprechende Warnungen vor einer Überhitzung des europäischen Immobilienmarktes spricht auch ein Expertengremium unter der Leitung von EZB-Chef Mario Draghi aus.
Das unabhängige wirtschafts- und sozialwissenschaftliche Forschungs- und Beratungsinstitut „Empirica“ gab auf Grundlage einer neuen Analyse bekannt, dass in neun von zwölf deutschen Großstädten eine „eher hohe“ Blasengefahr besteht.
Der sogenannte „Empirica-Blasenindex“ stützt sich auf verschiedene Indikatoren. Dabei wurde von den Forschern beispielsweise untersucht, wie viele Wohnungen in einem Gebiet pro 1000 Einwohner fertiggestellt werden und inwieweit der Kauf einer Eigentumswohnung mit dem regionalen Einkommen finanzierbar ist.
In Städten wie Köln, Leipzig und Dortmund ist die Gefahr laut Empirica „mäßig hoch“.
Auch im Landkreis Emsland wird von einer mäßig hohen Gefahr ausgegangen. In der anliegenden Grafschaft Bentheim hingegen wird eine „eher hohe“ Gefahr prognostiziert.

Schneller steigende Wohnungspreise als Mieten

Für den Verbraucher ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis der wichtigste Indikator, da dieser den Wert angibt, wie oft die Jahresmiete gezahlt werden müsste, damit der vollständige Kaufpreis ausgeglichen wäre. Mit diesem Wert soll angezeigt werden, ab wann der Immobilienkauf lohnenswert ist. Laut Empirica liegt der Schnitt in den zwölf größten deutschen Städten bei 33. Zum Vergleich: Vor 14 Jahren lag dieser Wert gerade einmal bei 24. Die Stiftung Warentest bewertete einen Kauf als teuer, sobald dieser einen Wert von 24 übersteigt.
Das Emsland und umliegende Landkreise liegen mit einem Wert von 25 bis 30 im mittleren Bereich. Mit Werten in Höhe von 35 und mehr liegen einige Küstenregionen sowie viele Landkreisen in Bayern ganz vorne.
Die Analyse zeigte aber auch überraschende Ergebnisse: Da die Experten bayrische Landkreise wie Unterallgäu und Schwandorf oder auch die Stadt Mühldorf am Inn aufgrund vieler neu entstandener Wohnungen als „kritisch“ einstuften, wurde der Landkreis München, welcher als „mäßig“ bewertet wurde, deutlich überholt.

Den mit Abstand höchsten Wert erzielt mit einer Einstufung von 54 der Landkreis Nordfriesland. Dies ist vor allem der Tatsache geschuldet, dass sich in diesem Landkreis unter anderem die Inseln Sylt und Amrum befinden, welche zu den teuersten Immobilienmärkten Deutschlands gehören.

Nach Aussage der Experten von Empirica wächst die Gefahr einer Immobilienblase, wenn die Schere zwischen Kaufpreisen und Mieten weiter auseinandergeht.
Besonders kritisch wird es, wenn Privathaushalte sich zur Finanzierung der Immobilienkäufe weiter verschulden. Sollte sich dazu noch das wirtschaftliche Umfeld verschlechtern, würde der Wohnungsmarkt eine gewisse Anfälligkeit entwickeln.
Ein starker Rückgang auf dem Immobilienmarkt könnte den Banken und anderen Finanzierungspartnern Verluste einbringen.

Platzen einer Immobilienblase vorhersagen?

Das Platzen der Immobilienblase ist grundsätzlich schwer vorherzusagen. Laut Blasen-Index von Empirica liegen die Preisübertreibungen in den sieben größten Städten Deutschlands bei 37 Prozent. Auch genau um diesen Wert würden die Preise fallen, sobald die Blase platzen sollte. Sogar in Regionen, in denen die Bevölkerungszahl zurückgeht, besteht die Möglichkeit, dass die Preise um acht Prozent fallen.
Dieser Einsturz kann laut Experten generell durch viele Faktoren gefördert werden, welche steigende Mieten hemmen könnten. Diese möglichen Faktoren wären beispielsweise Fertigstellung von neuen Wohnungen, Markteingriffe durch den Staat in Form von Mietendeckel oder Mietpreisbremse. Ein weiterer Grund für die Senkung der Mieten könnte der Umstand sein, dass junge Leute vermehrt die sogenannten Schwärmstädte wie Berlin oder München meiden sollten, um stattdessen in kleinere Städte zu ziehen.

Eine präzise Vorhersage für das mögliche Platzen der Immobilienblase ist den Ökonomen nicht möglich. Der kritische Status wird oftmals erst dann erkannt, wenn die Blase platzt oder dies bereits geschehen ist. Immobilienbesitzer oder -verkäufer tendieren häufig zu einer unbeeindruckten Gefahrenwahrnehmung. Einige Wissenschaftler hingegen neigen zu einer Überdramatisierung der aktuellen Gefahrensituation.
„Die Blasengefahr dauert so lange, bis sie vorbei ist.“ so der Forscher Braun.

Der Traum des Eigenheims ist für viele allgegenwärtig.
Auf der einen Seite explodieren zur Zeit die Immobilienpreise, auf der anderen Seite raten Organisationen wie die Stiftung Warentest aufgrund des niedrigen Zinsniveaus zum Immobilienkauf.
Dabei sollten allerdings einige wichtige Faktoren beachtet werden. Welche das sind, erfahrt ihr hier:

1. Zeit nehmen

Der Immobilienkauf ist eine Entscheidung, welche in den meisten Fällen an eine lange Zeit bindet. Dementsprechend sollte die Immobilienwahl wohl überlegt und geplant sein. Das beinhaltet unter anderem, dass sich eine Marktübersicht verschafft, ein Gefühl für Preis und Qualität entwickelt und die individuellen Suchkriterien definiert werden müssen. Am einfachsten gelingt dies z.B. durch möglichst viele Besichtigungen und Beobachtung des Marktes auf Web-Portalen.
Wichtig dabei ist, dass Sie sich nicht unter Druck setzen lassen. Auch wenn Verkäufer oder Vermittler weitere Interessenten involvieren.

2. Beratung durch Experten

Wer auf die Expertise eines Profis setzen und seinen Immobilienkauf schnell umsetzen möchte, dem wird die Hilfe durch einen Makler empfohlen. Dieser kennt die Marktlage und entsprechende Immobilienpreise. Er sucht nach passenden Objekten und stellt Exposés zusammen.

Ist man bereits an dem Punkt angelangt, dass man ein oder mehrere Objekte in der engeren Auswahl hat, ist das Hinzuziehen eines Experten oft von Vorteil. Das kann beispielsweise ein Sachverständiger sein. Sollten vom Verkäufer Mängel verschwiegen werden, kann ein solcher Experte auf diese hinweisen.<span class=“Apple-converted-space“> </span>
Eine endgültige Kaufentscheidung kann durch mehrere Besichtigungen des Wunschobjekts gestärkt werden.

3. Kaufpreis einordnen und verhandeln

Der enorme Preisanstieg in den letzten Jahren kann einem schonmal die Sicht auf die Angemessenheit des Immobilienpreises verschleiern. Um herauszufinden, welche Preise für entsprechende Gegenden marktüblich sind, sind Recherche und Marktbeobachtung unumgänglich. Hierzu bieten sich Grundstückmarktberichte der Gutachterausschüsse oder Preisspiegel von Maklerverbänden an.
Da es beim Immobilienverkauf in den meisten Fällen um große Summen geht, ist ein gewisses Verhandlungsgeschick oft von Vorteil. Je niedriger der Kaufpreis letztendlich ausfällt, desto niedriger sind auch damit verbundene Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbssteuer, der Kredit, anteilige Notarkosten usw. Auch hier kann die Expertise eines Sachverständigen weiterhelfen. Dieser bietet fundierte Kaufpreisempfehlungen. Auch die Kaufpreisverhandlung mit dem Eigentümer kann der Sachverständige übernehmen.

4. Kostenübersicht

Da der Immobilienkauf nicht nur die Kosten des Objekts selber mit sich bringt, ist es wichtig, auch die anderen Kostenfaktoren im Blick zu behalten. Diese Kaufnebenkosten setzen sich unter anderem aus der Grunderwerbssteuer (i.d.R. 3,5 – 6,5 Prozent des Kaufpreises; abhängig vom Bundesland), den Notarkosten (ca. 1,5 – 2 Prozent) und ggf.<span class=“Apple-converted-space“>  </span>der Maklerprovision (ortsüblich 3,57 – 7,14 Prozent) zusammen. Hinzukommen außerdem weitere Kosten für den Umzug, mögliche Renovierungen usw. Dies kann schnell dazu führen, dass 15 Prozent oder mehr der Kaufsumme zum Kaufpreis addiert werden müssen. Zu empfehlen ist deshalb ein genaues Abstecken des Preisrahmens, bevor es auf Immobiliensuche geht.

5. Eigenkapital

Beim Immobilienkauf sollte ein gewisser Teil der Kaufsumme auch durch das Eigenkapital finanziert werden. Die Stiftung Warentest empfiehlt das Einbringen von etwa 10 bis 20 Prozent. Außerdem sollten auch die Kaufnebenkosten durch das Eigenkapital finanziert werden.
Fehlendes Eigenkapital birgt das Risiko einer sehr hohen monatlichen Belastung, welche höher als bei einem vergleichbaren Mietobjekt ausfallen kann.
Im Falle einer Vollfinanzierung erhöht sich der Zinssatz im Vergleich zu einer 80%-Finanzierung um 0,5 bis 1 Prozentpunkte. Hier besteht die Gefahr, dass bei einem Verkauf nach einigen Jahren der Kaufpreis nicht zur Schuldtilgung genügt.
Wer auf günstige Zinsen hofft, sollte bei der Finanzierung nur etwa 60 Prozent Kreditanteil einbringen.

6. Laufende Kosten

Laufende Kosten für eine gekaufte Immobilie wie Kredit und Kaufnebenkosten sollten nicht mit den Wohnkosten als Mieter verglichen werden. Viele Käufer unterschätzen so ihre finanzielle Belastbarkeit.
Empfehlenswert ist, neben dem Preisrahmen im Vorfeld auch die genauen Platz-/Raumbedürfnisse festzulegen. Viele Käufer neigen dazu, sich eine größere Immobilie zuzulegen, als sie wirklich benötigen. Zusätzlich zur Kredittilgung kommen dann steigende Wohnnebenkosten mitsamt Instandhaltung.
Empfohlen wird, dass Sie als Käufer maximal 40 Prozent Ihres Einkommen für Zins, Tilgung und Wohnnebenkosten einplanen.